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17 mars 2009 2 17 /03 /mars /2009 21:29

 

L’analyse des charges 2007  a  été effectuée en 2008 pour conduire à un apurement en février 2009.

 

Les charges 2007 des Etangs avant répartition de l’eau chaude sont en hausse de 2 % par rapport à 2006. Les postes les plus importants sont l’énergie (30 % du total), le gardiennage et le nettoyage (27,5 % du total), l’entretien général (13,5 %), l’eau (15,9 % comprenant l’eau froide et l’eau chaude hors combustible).

Les charges locatives hors eau chaude sont  en hausse de 1,9 %.

Le poste combustible utilisé pour le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire  est en baisse significative de 15,5 % suite à l’installation des fenêtres, à un hiver moins rigoureux et à un changement d’exploitant depuis novembre 2007. Pour l’eau chaude, si l’eau froide est facturée sur la base de 3,33 €/m³ (+ 7,4%), le coût moyen de l’eau chaude revient à 9,089 €/m³ (+0,5%), moyenne entre 9,27 €/m³ en exploitation extérieure et 8,19 €/m³ en exploitation directe ; ce coût reste sensiblement supérieur à celui des Cèdres compte tenu des caractéristiques de l’installation (pas de système de récupération).

Les frais de gardiennage et nettoyage (salaires, charges sociales et prestataires) sont en augmentation de 10,9 % par rapport à l’année précédente ; cette augmentation importante est purement comptable (le contrat de prestations pour la sortie des poubelles le dimanche soir avait été surévalué depuis 2005, ce qui a entraîné une prise en charge par GECINA en 2006 de la partie surfacturée en 2005 et 2006) ; sur une base comparable, l’augmentation réelle de ce poste est limitée à 3,6 %.

Les charges d’électricité ont augmenté de 11,1 % (hausse de 27 % pour le chauffage et de 21 % pour l’éclairage ; baisse de 41 % pour les ascenseurs) ; ces variations n’ont pas d’explication

Les charges hors eau chaude représentent 25,74 €/m² (contre 25,25 €/m² en 2006,  26,10 €/m² en 2005 et 24,72 €/m² en 2004).

 

Les charges 2007 des Cèdres avant répartition de l’eau chaude et avec les commerces sont en hausse de 3,8 % par rapport à 2006. Si l’on exclut les dépenses individuelles de chauffage et les commerces, les charges locatives réparties par tantième sont en hausse de 9,8 %. Si l’on corrige l’impact du calcul de l’eau chaude (voir ci-après), l’augmentation réelle est de 3,3 %.

Les postes les plus importants sont le chauffage (27,7 % du total), le gardiennage et nettoyage (26,1 %), l’entretien (14,8 %) et l’eau (19 %).

Le poste chauffage (qui comprend le chauffage proprement dit ainsi que le réchauffement de l’eau froide) est pratiquement inchangé. Cependant, du fait du changement de méthode de relevé de l’eau chaude (depuis les télé-relevés), la consommation d’eau chaude facturée aux locataires représente celle de 9 mois et demi en 2007 contre 14 mois et demi en 2006 ; la consommation d’énergie des charges générales se trouve donc arithmétiquement sous-évaluée alors qu’elle était sur-évaluée en 2006.

Les dépenses de gardiennage et nettoyage (salaires GECINA et prestataires) ont augmenté de 1,9 %, la baisse de frais du personnel GECINA étant compensée par la hausse des prestataires extérieurs.

Les frais d’électricité (utilisée pour le chauffage, les ascenseurs, l’éclairage) sont pratiquement inchangés. L’analyse par poste est rendue difficile depuis l’installation des VMC. Un audit a été réalisé par GECINA pour évaluer la part des VMC, travail qui n’a pas donné de résultat clair.

Les dépenses d’entretien (hors contrats d’entretien du chauffage et de l’eau) sont en augmentation de 6,4 % en raison d’une part de l’augmentation des ascenseurs (+18,4 %) du fait du changement de définition des prestations, d’autre part de la mise en place systématique de contrats d’entretien pour les barrières et portes de garages.

A titre indicatif, le total net des charges locatives hors eau chaude des Cèdres représente 28,79 €/m² (contre 26,22 €/m² en 2006, 26,33 €/m² en 2005 et 24,41 €/m² en 2004. La comparaison 2006-2007 est biaisée par la distorsion comptable du calcul de l’eau chaude refacturée.

Le Président

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