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18 octobre 2010 1 18 /10 /octobre /2010 21:41

 

ANALYSE DES CHARGES 2009 par AL2R

 

GECINA vient d’envoyer le décompte des charges locatives 2009 aux locataires ; l’apurement sera réalisé avec les quittances de novembre 2010.

Après le retard accumulé ces dernières années, le bailleur est maintenant en mesure d’assurer le calcul des charges d’une année sur l’autre.

L’association AL2R a analysé les résultats de  2009, comme elle le fait depuis 2003.

Le contrôle des factures et l’étude des charges ne fait pas apparaître d’anomalies au plan comptable, les quelques erreurs relevées ayant été corrigées ; cependant certaines évolutions économiques restent inexpliquées.

Il est rappelé que la majorité des charges locatives est répartie entre les locataires selon les tantièmes affectés à chaque appartement, seule la consommation d’eau chaude sanitaire est calculée selon la consommation individuelle indiquée maintenant avec les références des compteurs. La définition des catégories citées ci-après est légèrement différente de celle indiquée sur les relevés pour permettre une meilleure cohérence et une comparaison entre les deux résidences des Cèdres et des Etangs dont les comptes sont tenus séparément.

 

Pour les Etangs,

les charges générales (avant répartition de l’eau chaude sanitaire) s’élèvent à 479 K€ en baisse de 1 % par rapport à 2008.Les postes les plus importants sont l’énergie (32,6 % du total), le gardiennage et nettoyage (21,8 %), l’entretien général (14,7 %) et l’eau (16,7%). Les augmentations les plus importantes concernent l’électricité (+36 %) , les espaces verts (+4,7 %), les frais de personnel (+21,8 %) et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (+7,2 %); elles sont plus que compensées par la baisse de l’eau (-3,7 %), de l’énergie (-9,3 %), des autres contrats et interventions d’entretien(-10,9 %).

Le poste énergie (gaz pour le chauffage et l’eau chaude et eau froide) est suivi avec une attention toute particulière par l’association; son évolution est maintenant plus facile à suivre que par le passé depuis la mise en place d’une gestion directe par GECINA en novembre 2007 ; on constate en 2009 une baisse globale du combustible de 7% (changement de contrat) et de l’eau de 8,2 % (baisse de la production d’eau chaude de 10,8 %, baisse de la consommation d’eau froide sanitaire de 11,7 %, hausse du prix de l’eau de 3,5 %) ; il en résulte une augmentation du chauffage de 2,8 % pour une augmentation de la rigueur de l’hiver de 2,6 %.

Le prix moyen de l’eau froide est de 3,67 €/m³ (+3,5 %), celui de l’eau chaude de 7,65 €/m³

(-14,7 %) ; il est précisé que la baisse du prix de l’eau chaude est partiellement due au changement de coefficient appliqué pour le calcul de la thermie nécessaire.

L’augmentation de l’électricité reste inexpliquée, si ce n’est l’impact des travaux réalisés en 2009 dont la consommation spécifique ne semble pas avoir été isolée et déduite ; AL2R poursuit ses investigations.

Ces charges (hors eau chaude individuelle) représentent une moyenne de 27,08 €/m² (+1,4 %).

 

Pour les Cèdres,

les charges générales  avant répartition de l’eau chaude s’élèvent à 1 198 K€ (y compris les bureaux et commerces pour 14 K€) en baisse de 12,4 %. Les postes les plus importants sont l’énergie (22,9 % du total), le personnel (26,7 %), l’eau (18,5 % et l’entretien (16,6 %). Les augmentations les plus importantes concernent l’électricité (+8,3 %), les taxes (+7,2 %), les espaces verts (+4,1 %) ; elles sont plus que compensées par l’énergie (-35,4 %), l’eau (-13,8 %), les autres contrats et interventions d’entretien (-10,7 %).

L’évolution favorable la plus remarquable est celle de l’énergie dont le coût a été réduit avec le changement de contrat : GECINA a opté, comme pour les Etangs, pour une gestion directe du chauffage ; le coût du gaz a ainsi baissé de 36,3 %. Ce poste énergie (gaz+eau) a été réduit de 33,4 %, tenant compte d’une baisse de la quantité d’eau froide sanitaire de 20,3 %, d’une baisse de la quantité d’eau chaude produite de 8,0%, d’une baisse du chauffage de 45,7 % (pour une augmentation de la rigueur de l’hiver de 3,7 %), d’une hausse du prix de l’eau de 3,5%. Il est à noter cependant que 2009 a été particulièrement favorable car la mise en place du nouveau contrat de gaz a été faite en utilisant un tarif auquel GECINA n’avait pas droit et l’économie ainsi réalisée est estimée à environ 15 %.

Le prix moyen de l’eau froide est de 3,63 €/m³ (+3,5 %), celui de l’eau chaude de 6,77 €/m³

(-19,9 %).

Ces charges (hors eau chaude individuelle) représentent une moyenne de 28,72 €/m².

 

Pour mémoire, les acomptes de charges sont calculés sur la base d’un budget prévisionnel établi par GECINA. Les charges réelles des Etangs sont en baisse de 4,4 %, celles des Cèdres  de 12,9 % par rapport aux acomptes actuels. Il est rappelé que ces écarts ne se retrouveront pas forcément sur les décomptes individuels du fait des variations de consommation d’eu chaude sanitaire.

 

Les charges locatives devraient maintenant être calculées régulièrement par GECINA d’une année sur l’autre.

 

Le Président de AL2R.

   

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