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9 octobre 2011 7 09 /10 /octobre /2011 17:10

 

Charges locatives 2010

 

Comme chaque année, AL2R en  a effectué  l’analyse et le contrôle des charges 2010.

 

Vous trouverez ci-joint un dossier complet. Cliquez ici.

 

Globalement, l’examen des documents de GECINA montre un enregistrement justifié des charges; néanmoins, lorsque des erreurs sont détectées, elles donnent lieu aux corrections appropriées ; c’est ainsi que les locataires des Étangs ont obtenu cette année un remboursement de 6 067 € pour la consommation d’électricité relative aux travaux effectués en 2009 ; à l’inverse, pour les Cèdres, une facture de gaz de 12 765 € datant de 2009 a été comptabilisée en 2010.

Les charges brutes (après retraitement des corrections de 2009) et avant répartition de l’eau chaude (décomptée individuellement) ont augmenté de 2,2 % pour les Étangs et de 6,6 % pour les Cèdres. Les postes les plus importants sont l’énergie, les frais de personnel, l’eau, l’entretien, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, l’électricité ; les pourcentages relatifs entre les deux résidences sont légèrement différents en raison de la différence de taille ; l’augmentation plus importante des Cèdres est due essentiellement au gaz (changement de contrat).

 

L'association reste à votre dispositionpour toutes informations complémentaires : al2r@al2r.fr

 

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9 septembre 2011 5 09 /09 /septembre /2011 23:47

 

Reunion Ecoquartier residents blog 

 

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27 février 2011 7 27 /02 /février /2011 12:35

 

GECINA a démarré depuis deux ans une étude de transformation du domaine de la Ronce en écoquartier, étude qui avait été présentée à AL2R en juin 2009. Un questionnaire a été adressé aux résidents en décembre 2009 pour connaître leurs besoins en matière de déplacements, stationnement, valorisation de la biodiversité, aménagement des espaces, énergie, gestion des déchets, etc., ceci sans mention de constructions nouvelles. L’analyse du questionnaire a été présentée à l’association en juin 2010 et publiée sur son blog.

Rien n’a plus été communiqué par GECINA jusqu’à ce que des informations circulent dans Ville d’Avray début 2011 sur un projet de rénovation du centre commercial de la Ronce et de construction de cinq bâtiments d’habitation.                                                                                         

 

Une discussion animée a eu lieu lors de l’assemblée générale et a montré une forte opposition à ce projet de la part des habitants de tout le quartier.

AL2R a demandé à GECINA d’être reçue pour se faire présenter le projet, réunion qui a eu lieu début février.

Le propriétaire a confirmé son intention d’une part de rénover l’existant dans le cadre de sa démarche d’écoquartier, d’autre part d’utiliser son droit à construire pour , après avoir racheté une propriété mitoyenne, rénover le centre commercial et ériger cinq nouveaux bâtiments, quatre en lieu et place du centre commercial le long de la rue de la Ronce et débordant largement sur la grande pelouse située à l’entrée du domaine, un à la place des tennis actuels. Sur une surface totale de 16 200 m² SHON, les quatre bâtiments représentent environ 11 580 m², le cinquième 1 550 m², le solde étant dévolu aux commerces et services, ceci pour 180 nouveaux logements de taille moyenne. La rénovation de la résidence, selon GECINA, vise à restructurer l’espace (création de voies de circulation piétonnes accessibles aux personnes à mobilité réduite, mise en valeur du petit étang et du ru dont le niveau serait relevé), supprimer les emplacements de stationnement «sauvages », aménager les accès, augmenter l’étanchéité thermique des bâtiments, améliorer la gestion des déchets, déplacer les tennis sur le toit du parking du bâtiment Y, etc.

La présentation du projet a déjà été faite à la mairie de Ville d’Avray et à la communauté d’agglomération GPSO sans aucune concertation, ni avec AL2R, ni avec les résidents. Le dépôt du permis de construire, qui a pris du retard, est prévu en juin 2011. Après le lancement des appels d’offre, la durée de construction est estimée à 24 mois et GECINA en assurera la maîtrise d’ouvrage.  

 

Notre association a vivement critiqué tant la méthode que le contenu actuel du projet alors même que GECINA disait souhaiter y associer les résidents…

 

Aussi, AL2R a demandé à être reçue par Monsieur Denis Badré pour connaître les intentions de la mairie face à un projet d’une telle ampleur que l’équilibre actuel du quartier en sera bouleversé, sans parler des nuisances que les habitants subiront pendant des années ni des problèmes supplémentaires de sécurité auxquels ils seront confrontés.

 

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27 février 2011 7 27 /02 /février /2011 12:00

 

               Le mot du Président

 

Après une année 2010 marquée malheureusement par l’absence de travaux dans la résidence, 2011 a démarré dans une grande agitation avec les premières informations sur le projet GECINA  d’écoquartier qui comprend une partie importante de construction (cliquez ici pour plus d'information). Si ce dossier sera le plus important pour AL2R dans les mois qui viennent, les autres actions seront également poursuivies avec le même engagement que les années précédentes. Le conseil d’administration a été renforcé avec la venue de nouveaux administrateurs.

 

                                                                      Le Président (Fevrier 2011)

 

Pour nous écrire : al2r@al2r.fr

 

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23 janvier 2011 7 23 /01 /janvier /2011 20:34

 

Convoc AG 2011-29 janvier-jpg

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23 janvier 2011 7 23 /01 /janvier /2011 19:41

 

NOUVELLE LETTRE ENVOYEE A LA DIRECTION DE GECINA                         

 

                                                                                               Ville d'Avray, le 23 décembre 2010

 

Monsieur,

 

Nous accusons réception de votre lettre du 5 novembre dernier et nous vous en remercions.

 

Sa lecture nous permet de comprendre que tous les problèmes qui se posent à la résidence, et signalés depuis des années, vont trouver leur solution dans la cadre du projet d’éco-quartier et qu’en attendant les problèmes ponctuels sont réglés au fur et à mesure !

 

Permettez-nous de ne pas partager du tout votre opinion. Dans une résidence qui représente le quart de la population de Ville d’Avray, RIEN n’a été fait en 2010, ce qui est une première depuis des années, même du temps de la mauvaise gestion faite par SIMCO, si ce n’est l’installation du système d’extraction de fumées aux Etangs qui aurait dû être fait en 2009 ; même la reprise des enrobés, dont vous semblez vous satisfaire, n’a été faite qu’en août alors que qu’elle était prévue depuis mars, et ceci de manière bien incomplète. Expliquez-vous à vos nouveaux clients que l’état déplorable des voiries dans une résidence dont les loyers sont très élevés s’explique par la mise en place du lointain projet d’éco-quartier? Même la sécurité est négligée, en témoigne l’absence de reprise régulière des passages pour piétons, sans parler du marquage défaillant des places de parking.

 

A une situation générale non satisfaisante s’ajoute une tendance préoccupante du manque de respect de vos clients.

Dans le cas de M.Fontaine, vous me précisez lui avoir écrit le 16 juin. Nous vous rappelons cependant que ce litige avait été signalé à M.Barbosa en novembre 2009, que Mme Lalanne avait adressé un e-mail à Mme Fontaine le 18 février 2010 lui confirmant que le vitrage était anti-effraction, ce qui était faux, qu’après plusieurs relances infructueuses une lettre recommandée avait été adressée à M.Hervé le 31 mai, que votre lettre du 16 juin n’a permis une première visite de Mme Chabolle que le 20 septembre, que la réponse de l’assurance à été transmise à vos services le 22 novembre, sans autre réponse à ce jour. Vous conviendrez que, nonobstant le fait que le litige n’est toujours pas réglé, un délai de plus d’un an pour répondre à une question de sécurité d’occupation d’un appartement est inadmissible.

Par ailleurs, depuis ma lettre du 3 octobre dernier, j’ai eu connaissance du cas de Mme Galtier qui occupe depuis le 1er juillet 2010 un appartement sis 19 avenue des Cèdres qui a subit une infiltration d’eau déjà constatée par huissier en janvier 2010, infiltration qui n’a toujours pas donné lieu à la moindre  réparation. Faut-il attendre la mise en place de l’éco-quartier pour que les travaux assurant une jouissance normale de l’appartement soient réalisés?

La mise en place de votre nouvelle organisation présentée par M.Hervé pour assurer un meilleur suivi des clients semble ne pas être adaptée à toutes les situations!

 

Après les différents épisodes neigeux de ces derniers jours, nous souhaitons revenir sur le problème lancinant du déneigement du Domaine de la Ronce soulevé depuis des années. Une fois encore nous avons connu une situation inadmissible compte tenu de la dimension et du relief de la résidence. Les efforts réalisés par les gardiens ne permettent pas d’éviter un blocage total de la circulation, notamment en quelques points stratégiques. Il est incompréhensible que, sur un site ou vivent plus de 2000 personnes, rien ne soit prévu, soit par le bailleur soit en coopération avec la mairie. Comme l’épisode du 8 décembre dernier a été particulièrement violent, il a entraîné des chutes de branches sur des voitures qui ont été endommagées; une entreprise est intervenue le jour suivant pour couper les branches concernées mais a laissé sur place les branches qui gênent le passage depuis quinze jours ; combien de temps faudra-t-il attendre ?

 

A un moment où la santé financière de GECINA est excellente (son PDG n’était-il pas parmi les 10 présidents les mieux rémunérés en France en 2009 ?), après que M.Hervé ait montré aux participants de la mise en place du Plan de concertation locative le souci de l’entreprise pour ses clients, nous attendons que l’équipe qui est chargée de la gestion du Domaine de la Ronce soit plus réactive, que les problèmes des clients soient pris en compte plus rapidement, que l’aspect et la vie de la résidence soient moins négligés et mieux considérés.

 

Dans cette attente, nous vous prions de croire, Monsieur, à l’expression de nos sentiments les meilleurs.

 

                                                                                                Le Président

 

 

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20 novembre 2010 6 20 /11 /novembre /2010 15:13

 

Le mot du Président

 

Le calcul des charges locatives 2009 vient d’être finalisé (voir commentaire ci-joint), ce qui permet maintenant d’être à jour après les retards accumulés ces dernières années.

 

Par contre, en ce qui concerne les autres projets de GECINA, rien ne bouge. Depuis la fin des travaux de réhabilitation des halls en 2009, aucun chantier d’envergure n’a été réalisé ; les seules actions observées ont été une réfection a minima de la voirie (d’ailleurs insuffisante) et l’installation du système de désenfumage des Étangs.

 

Aucune information ne filtre sur le « grand projet d’éco-quartier ».

 

AL2R a déjà envoyé deux lettres à la direction de GECINA pour souligner le manque de suivi et l’état déplorable de certaines parties de la résidence ; pas de réponse à ce jour !

 

Mais les bonnes intentions persistent. GECINA a engagé une démarche de Plan de Concertation Locative (loi de décembre 2000 !) avec 14 associations de locataires (essentiellement en région parisienne). AL2R a donc signé ce plan le 21 octobre dernier pour se donner toutes les chances de dialogue.

 

Si nous ne perdons pas espoir d’une amélioration du suivi par GECINA, nous restons vigilants et poursuivons notre action sans relâche.

Nous comptons sur votre soutien.

Consultez régulièrement notre site www.al2r.fr et faites nous part de vos problèmes ou suggestions.

 

LE PRESIDENT DE AL2R

vous voulez réagir ? cliquez sur "écrire un commentaire" ci-dessous

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20 novembre 2010 6 20 /11 /novembre /2010 14:57

 AL2R vous informe :

 

Dans le cadre de la loi SRU du 13 décembre 2000, GECINA a décidé de mettre en place un plan de concertation locative qui favorise la consultation pour avis des associations représentatives des immeubles possédés par elle (essentiellement en région parisienne).

Après une première réunion le 17 juin dernier, au cours de laquelle 14 associations étaient présentes ou représentées, plusieurs discussions ont eu lieu pour mettre au point le document proposé à la signature.

Cette nouvelle structure prévoit la création d’un Conseil de Concertation  Locative, organe de concertation et de discussion qui n’est pas habilité pour prendre des décisions ; rassemblant les représentants du bailleur (président) et des associations signataires, il se réunit deux fois par an pour discuter de l’ordre du jour préparé.

Le Conseil de Concertation a vocation à se concerter sur les différents aspects de la gestion commune des immeubles (entretien, maintenance, qualité des services,..), des projets d’amélioration ou de construction-démolition (travaux d’économies de charges, gros travaux de réhabilitation, grosses réparations,..), des mesures touchant les conditions d’habitat et le cadre de vie.

AL2R a décidé de participer à cette démarche et a signé le plan le 21 octobre dernier. Il est mis en place pour deux ans (sous réserve de l’approbation par le conseil d’administration de GECINA).

 

 

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20 novembre 2010 6 20 /11 /novembre /2010 14:46

  

  

Après une première lettre adressée à GECINA en mai dernier pour attirer l’attention du bailleur sur la situation du Domaine de la Ronce, et tout particulièrement le manque de suivi, AL2R a renouvelé ses doléances en informant aussi le Directeur de l’Immobilier Résidentiel, M.Loïc HERVE. Voici les extraits de ce document :

 

 

 

 

                                                                                               Ville d'Avray, le 3 octobre 2010

 

 

Monsieur,

…/…

 

Lors de la première réunion sur le Plan de Concertation Locative le 17 juin dernier, les représentants des associations de locataires ont fait part de leurs préoccupations sur les relations entre elles et GECINA, notamment sur le manque de réponses et de prises en compte des doléances. M.Hervé a reconnu les disfonctionnements fréquents et a annoncé faire le nécessaire pour y remédier.

…/…

Le programme de rénovation des halls (débuté en 2006 et terminé fin 2009) avait été présenté comme une rénovation indispensable (d’ailleurs bien accueillie par les locataires malgré les nombreuses difficultés de réalisation) ainsi qu’une mise aux normes en matière de sécurité incendie.

Or à ce jour, dans certains bâtiments des Cèdres, des portes en verre sont toujours en place et, là où les portes coupe-feu ont été installées, elles l’ont été sans groom. Pour les Etangs, l’installation des extracteurs de fumée vient seulement de commencer, plus d’un an après.

En ce qui concerne l’état déplorable de la voirie, certaines rustines viennent d’être posées aux Cèdres (le devis remontant au mois de février 2010 !), de nombreux trous n’ont pas été rebouchés et rien n’a été fait aux Etangs.

 

Dans le domaine de l’entretien courant d’une résidence qui se prétend d’un certain standing, différents aspects sont négligés.

Suite au ravalement effectué il y a quelques années, nous avions signalé dès juin 2005 la nécessité de refaire les peintures de rambardes du bâtiment D. Vous-mêmes aviez constaté lors de votre visite du 17 juin 2008 que cette situation était indigne. Depuis, les travaux n’ont toujours pas été faits.

En ce qui concerne la réhabilitation des halls des Etangs, peu de temps après la fin des travaux (fin 2009), il a été constaté que les peintures de bas de murs s’écaillaient par suite de problèmes d’étanchéité non maîtrisés lors de la conception du projet. A ce jour, rien n’a été fait plus d’un an après.

Lors de la mise en place des nouveaux revêtements des bâtiments des Cèdres, nous avions attiré l’attention de GECINA sur le cas particulier du bâtiment Y en raison de sa structure spécifique. A l’époque, M .Caroff , dans un souci légitime de limiter l’évolution des charges locatives, avait indiqué que le revêtement choisi permettait un nettoyage sans difficultés et sans matériel supplémentaire. Vous avez vous-mêmes pu constater que quelques années seulement après la fin des travaux, la situation de propreté des ces sols n’était pas satisfaisante. A ce jour on ne peut que constater une dégradation régulière sans qu’une solution appropriée n’ait été mise en place.

En matière d’économies d’énergie, indépendamment de votre projet à long terme d’éco-quartier, il a été demandé de supprimer les éclairages fixes dans les locaux communs pour les remplacer par des minuteries; la réalisation de ce travail a nécessité plusieurs mois. J’en profite pour vous faire part de notre préoccupation de l’évolution totalement incontrôlée des dépenses d’électricité qui, en 2009 par rapport à 2008, ont augmenté de 36 % aux Etangs (sans doute en conséquence des travaux de réhabilitation des halls qui n’ont pas donné lieu à une réduction des charges locatives correspondantes alors qu’un compteur spécifique avait été installé)!

Toujours dans le domaine de l’entretien, il vous a été signalé au début de l’été le risque de chute d’une branche d’arbre mitoyen devant le bâtiment C qui, à titre conservatoire, a nécessité la neutralisation d’une place de parking dans une résidence qui en manque chroniquement ; le risque de chute n’a toujours pas été supprimé plus de trois mois après.

 

…/…

Nous vous demandons une fois encore d’apporter  toute l’attention nécessaire à des doléances, anciennes et répétées, qui ne peuvent attendre la mise en place de votre projet d’éco-quartier.

 

…/….

 

 

 

                                                                                               Gilles DOUHAIRE

                                                                                               Président

 

 

 

 

 

 

 

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18 octobre 2010 1 18 /10 /octobre /2010 21:41

 

ANALYSE DES CHARGES 2009 par AL2R

 

GECINA vient d’envoyer le décompte des charges locatives 2009 aux locataires ; l’apurement sera réalisé avec les quittances de novembre 2010.

Après le retard accumulé ces dernières années, le bailleur est maintenant en mesure d’assurer le calcul des charges d’une année sur l’autre.

L’association AL2R a analysé les résultats de  2009, comme elle le fait depuis 2003.

Le contrôle des factures et l’étude des charges ne fait pas apparaître d’anomalies au plan comptable, les quelques erreurs relevées ayant été corrigées ; cependant certaines évolutions économiques restent inexpliquées.

Il est rappelé que la majorité des charges locatives est répartie entre les locataires selon les tantièmes affectés à chaque appartement, seule la consommation d’eau chaude sanitaire est calculée selon la consommation individuelle indiquée maintenant avec les références des compteurs. La définition des catégories citées ci-après est légèrement différente de celle indiquée sur les relevés pour permettre une meilleure cohérence et une comparaison entre les deux résidences des Cèdres et des Etangs dont les comptes sont tenus séparément.

 

Pour les Etangs,

les charges générales (avant répartition de l’eau chaude sanitaire) s’élèvent à 479 K€ en baisse de 1 % par rapport à 2008.Les postes les plus importants sont l’énergie (32,6 % du total), le gardiennage et nettoyage (21,8 %), l’entretien général (14,7 %) et l’eau (16,7%). Les augmentations les plus importantes concernent l’électricité (+36 %) , les espaces verts (+4,7 %), les frais de personnel (+21,8 %) et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (+7,2 %); elles sont plus que compensées par la baisse de l’eau (-3,7 %), de l’énergie (-9,3 %), des autres contrats et interventions d’entretien(-10,9 %).

Le poste énergie (gaz pour le chauffage et l’eau chaude et eau froide) est suivi avec une attention toute particulière par l’association; son évolution est maintenant plus facile à suivre que par le passé depuis la mise en place d’une gestion directe par GECINA en novembre 2007 ; on constate en 2009 une baisse globale du combustible de 7% (changement de contrat) et de l’eau de 8,2 % (baisse de la production d’eau chaude de 10,8 %, baisse de la consommation d’eau froide sanitaire de 11,7 %, hausse du prix de l’eau de 3,5 %) ; il en résulte une augmentation du chauffage de 2,8 % pour une augmentation de la rigueur de l’hiver de 2,6 %.

Le prix moyen de l’eau froide est de 3,67 €/m³ (+3,5 %), celui de l’eau chaude de 7,65 €/m³

(-14,7 %) ; il est précisé que la baisse du prix de l’eau chaude est partiellement due au changement de coefficient appliqué pour le calcul de la thermie nécessaire.

L’augmentation de l’électricité reste inexpliquée, si ce n’est l’impact des travaux réalisés en 2009 dont la consommation spécifique ne semble pas avoir été isolée et déduite ; AL2R poursuit ses investigations.

Ces charges (hors eau chaude individuelle) représentent une moyenne de 27,08 €/m² (+1,4 %).

 

Pour les Cèdres,

les charges générales  avant répartition de l’eau chaude s’élèvent à 1 198 K€ (y compris les bureaux et commerces pour 14 K€) en baisse de 12,4 %. Les postes les plus importants sont l’énergie (22,9 % du total), le personnel (26,7 %), l’eau (18,5 % et l’entretien (16,6 %). Les augmentations les plus importantes concernent l’électricité (+8,3 %), les taxes (+7,2 %), les espaces verts (+4,1 %) ; elles sont plus que compensées par l’énergie (-35,4 %), l’eau (-13,8 %), les autres contrats et interventions d’entretien (-10,7 %).

L’évolution favorable la plus remarquable est celle de l’énergie dont le coût a été réduit avec le changement de contrat : GECINA a opté, comme pour les Etangs, pour une gestion directe du chauffage ; le coût du gaz a ainsi baissé de 36,3 %. Ce poste énergie (gaz+eau) a été réduit de 33,4 %, tenant compte d’une baisse de la quantité d’eau froide sanitaire de 20,3 %, d’une baisse de la quantité d’eau chaude produite de 8,0%, d’une baisse du chauffage de 45,7 % (pour une augmentation de la rigueur de l’hiver de 3,7 %), d’une hausse du prix de l’eau de 3,5%. Il est à noter cependant que 2009 a été particulièrement favorable car la mise en place du nouveau contrat de gaz a été faite en utilisant un tarif auquel GECINA n’avait pas droit et l’économie ainsi réalisée est estimée à environ 15 %.

Le prix moyen de l’eau froide est de 3,63 €/m³ (+3,5 %), celui de l’eau chaude de 6,77 €/m³

(-19,9 %).

Ces charges (hors eau chaude individuelle) représentent une moyenne de 28,72 €/m².

 

Pour mémoire, les acomptes de charges sont calculés sur la base d’un budget prévisionnel établi par GECINA. Les charges réelles des Etangs sont en baisse de 4,4 %, celles des Cèdres  de 12,9 % par rapport aux acomptes actuels. Il est rappelé que ces écarts ne se retrouveront pas forcément sur les décomptes individuels du fait des variations de consommation d’eu chaude sanitaire.

 

Les charges locatives devraient maintenant être calculées régulièrement par GECINA d’une année sur l’autre.

 

Le Président de AL2R.

   

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