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18 octobre 2010 1 18 /10 /octobre /2010 21:41

 

ANALYSE DES CHARGES 2009 par AL2R

 

GECINA vient d’envoyer le décompte des charges locatives 2009 aux locataires ; l’apurement sera réalisé avec les quittances de novembre 2010.

Après le retard accumulé ces dernières années, le bailleur est maintenant en mesure d’assurer le calcul des charges d’une année sur l’autre.

L’association AL2R a analysé les résultats de  2009, comme elle le fait depuis 2003.

Le contrôle des factures et l’étude des charges ne fait pas apparaître d’anomalies au plan comptable, les quelques erreurs relevées ayant été corrigées ; cependant certaines évolutions économiques restent inexpliquées.

Il est rappelé que la majorité des charges locatives est répartie entre les locataires selon les tantièmes affectés à chaque appartement, seule la consommation d’eau chaude sanitaire est calculée selon la consommation individuelle indiquée maintenant avec les références des compteurs. La définition des catégories citées ci-après est légèrement différente de celle indiquée sur les relevés pour permettre une meilleure cohérence et une comparaison entre les deux résidences des Cèdres et des Etangs dont les comptes sont tenus séparément.

 

Pour les Etangs,

les charges générales (avant répartition de l’eau chaude sanitaire) s’élèvent à 479 K€ en baisse de 1 % par rapport à 2008.Les postes les plus importants sont l’énergie (32,6 % du total), le gardiennage et nettoyage (21,8 %), l’entretien général (14,7 %) et l’eau (16,7%). Les augmentations les plus importantes concernent l’électricité (+36 %) , les espaces verts (+4,7 %), les frais de personnel (+21,8 %) et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (+7,2 %); elles sont plus que compensées par la baisse de l’eau (-3,7 %), de l’énergie (-9,3 %), des autres contrats et interventions d’entretien(-10,9 %).

Le poste énergie (gaz pour le chauffage et l’eau chaude et eau froide) est suivi avec une attention toute particulière par l’association; son évolution est maintenant plus facile à suivre que par le passé depuis la mise en place d’une gestion directe par GECINA en novembre 2007 ; on constate en 2009 une baisse globale du combustible de 7% (changement de contrat) et de l’eau de 8,2 % (baisse de la production d’eau chaude de 10,8 %, baisse de la consommation d’eau froide sanitaire de 11,7 %, hausse du prix de l’eau de 3,5 %) ; il en résulte une augmentation du chauffage de 2,8 % pour une augmentation de la rigueur de l’hiver de 2,6 %.

Le prix moyen de l’eau froide est de 3,67 €/m³ (+3,5 %), celui de l’eau chaude de 7,65 €/m³

(-14,7 %) ; il est précisé que la baisse du prix de l’eau chaude est partiellement due au changement de coefficient appliqué pour le calcul de la thermie nécessaire.

L’augmentation de l’électricité reste inexpliquée, si ce n’est l’impact des travaux réalisés en 2009 dont la consommation spécifique ne semble pas avoir été isolée et déduite ; AL2R poursuit ses investigations.

Ces charges (hors eau chaude individuelle) représentent une moyenne de 27,08 €/m² (+1,4 %).

 

Pour les Cèdres,

les charges générales  avant répartition de l’eau chaude s’élèvent à 1 198 K€ (y compris les bureaux et commerces pour 14 K€) en baisse de 12,4 %. Les postes les plus importants sont l’énergie (22,9 % du total), le personnel (26,7 %), l’eau (18,5 % et l’entretien (16,6 %). Les augmentations les plus importantes concernent l’électricité (+8,3 %), les taxes (+7,2 %), les espaces verts (+4,1 %) ; elles sont plus que compensées par l’énergie (-35,4 %), l’eau (-13,8 %), les autres contrats et interventions d’entretien (-10,7 %).

L’évolution favorable la plus remarquable est celle de l’énergie dont le coût a été réduit avec le changement de contrat : GECINA a opté, comme pour les Etangs, pour une gestion directe du chauffage ; le coût du gaz a ainsi baissé de 36,3 %. Ce poste énergie (gaz+eau) a été réduit de 33,4 %, tenant compte d’une baisse de la quantité d’eau froide sanitaire de 20,3 %, d’une baisse de la quantité d’eau chaude produite de 8,0%, d’une baisse du chauffage de 45,7 % (pour une augmentation de la rigueur de l’hiver de 3,7 %), d’une hausse du prix de l’eau de 3,5%. Il est à noter cependant que 2009 a été particulièrement favorable car la mise en place du nouveau contrat de gaz a été faite en utilisant un tarif auquel GECINA n’avait pas droit et l’économie ainsi réalisée est estimée à environ 15 %.

Le prix moyen de l’eau froide est de 3,63 €/m³ (+3,5 %), celui de l’eau chaude de 6,77 €/m³

(-19,9 %).

Ces charges (hors eau chaude individuelle) représentent une moyenne de 28,72 €/m².

 

Pour mémoire, les acomptes de charges sont calculés sur la base d’un budget prévisionnel établi par GECINA. Les charges réelles des Etangs sont en baisse de 4,4 %, celles des Cèdres  de 12,9 % par rapport aux acomptes actuels. Il est rappelé que ces écarts ne se retrouveront pas forcément sur les décomptes individuels du fait des variations de consommation d’eu chaude sanitaire.

 

Les charges locatives devraient maintenant être calculées régulièrement par GECINA d’une année sur l’autre.

 

Le Président de AL2R.

   

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12 mai 2010 3 12 /05 /mai /2010 19:10

Vous êtes inquiets... Nous aussi !

   

Nos demandes urgentes restent en suspens, les contacts et réunions habituels n’ont pas lieu, les informations nous parviennent au compte-goutte … nous avons écrit à GECINA pour comprendre ce qui se passe. L’éco-quartier ce n’est pas tout !

 

Voici les principaux extraits de la lettre adressée à GECINA :

 

 

Objet : Situation du Domaine de la Ronce

 

 

                                                                            Ville d'Avray, le 7 mai 2010

        Monsieur,

                                                                                                                                (…/…)

 

Nous avons bien conscience que votre projet d’éco-quartier puisse modifier le  calendrier des travaux que vous nous aviez annoncés l’an dernier ; cependant, il nous semble que les aspects urgents de la vie de la résidence sont actuellement délaissés.

 

En ce qui concerne ce projet d’éco-quartier, nous avons constaté que les résultats de l’enquête étaient disponibles sur internet mais nous déplorons que les résidents, comme nous-mêmes d’ailleurs, n’aient reçu aucune information directe, ils n’ont pas tous Internet ou ne scrutent pas les sites de GECINA au jour le jour.

 

Nous sommes étonnés et inquiets de ce manque d’information. Ayant répondu favorablement à votre invitation du 4 juin dernier lors du démarrage de ce projet, nous en avions auguré un tout autre fonctionnement…

 

Au cours de la dernière assemblée générale de notre association, la discussion a fait apparaître différentes préoccupations,  dont certaine récurrentes ; je souhaite vous en faire part car même si certaines rejoignent des points soulevés lors de l’établissement du questionnaire éco-quartier, toutes ne peuvent attendre :

 

        -insuffisance des places de parking (voitures et motos) récurrente depuis des années, situation d’autant plus préoccupante que le stationnement sauvage se développe et génère des problèmes de sécurité,

 

        -absence de coupoles d’extraction des fumées aux Etangs,

 

        -absence de grooms de fermetures de portes aux Cèdres et maintien de certaines portes en verre non conformes en matière de sécurité,

       

        -éclairage permanent excessif de nombreux locaux communs (locaux poubelles et tennis par exemple) du fait de l’absence de minuterie,

       

        -accès piétons le long de la barrière d’entrée » rue de la Ronce »  beaucoup trop étroit pour tous ceux, nombreux, qui utilisent poussettes et caddies,

       

        -chemin d’accès le long du petit étang « rue de la Ronce »  dangereux du fait du descellement de nombreuses dalles,

       

        -voirie dégradée à de très nombreux endroits (à l’intérieur de la résidence et devant le centre commercial), les gels de cet hiver n’ayant rien arrangé,

       

        -locaux poubelles quasiment insalubres, situation d’autant plus gênante que vous menez actuellement une campagne de suppression des vide-ordures,

       

        -état de propreté insuffisant des paliers et couloirs intérieurs des Cèdres alors que la rénovation a été faite il y a à peine deux ans,

       

        -chicanes inutiles et gênantes devant certaines entrées des Cèdres (les motos les contournent aisément et elles gênent le passage des poussettes et caddies),

       

        -accessibilité aux handicapés inexistante dans l’ensemble de la résidence,

       

        -système de déneigement insuffisant au regard de la dimension du domaine ; le personnel disponible sur place est incapable d’assurer un dégagement rapide malgré toute la disponibilité dont il a fait preuve.

 

Tous ces problèmes vous sont connus et vous ont été rappelés à plusieurs reprises par AL2R. Certains nous semblent particulièrement urgents, soit pour des raisons de sécurité (coupoles d’extraction de fumées aux Etangs, portes en verre aux Cèdres, chemin dégradé du petit étang, voirie défoncée,..), soit pour des raisons de commodité dans une résidence dont les loyers sont élevés (peintures extérieures du bâtiment D, état des locaux poubelle).

 

En ce qui concerne les charges locatives, nous avons donné notre accord pour l’apurement des charges 2008 qui, depuis, a été réalisé comme prévu. Cependant, nous avons fait à Mme Noël (voir notre courriel du 31 janvier 2010) un certain nombre de remarques de fond sur le calcul de l’énergie dont l’évolution reste préoccupante (chauffage + 25 à 30 % !), notamment en ce qui concerne la modification du contrat des Etangs qui ne semble pas apporter les économies attendues lors de la signature du contrat d’augmentation des loyers en contrepartie du changement d’énergie. Aucune réponse ne nous a été faite sur ce point fondamental. C’est pourquoi, sans attendre les décomptes des charges 2009, il nous semble souhaitable de prévoir rapidement une réunion avec les techniciens compétents pour étudier, voire vérifier, les calculs effectués.

 

(…/…)

                                                                            Gilles DOUHAIRE

                                                               Président

 

 

 

Si ces sujets vous préoccupent, nous pourrons en parler tous ensemble lors de la Fête des Voisins, le 28 mai prochain. Par ailleurs, n’hésitez pas à consulter notre blog :

www.al2r.fr

 

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6 mai 2010 4 06 /05 /mai /2010 12:45

Affiche40x60.jpg
L'AL2R (Association des Locataires et Résidents de la Ronce) vous invite à se retrouver

Le Vendredi 28 mai 2010
à partir de 19h00

 Pour la Fête des Voisins
 

 

au lieu dit "le rond de basket", au centre de la Résidence Les Etangs

Venez avec votre panier repas à partager.

Un barbecue sera à votre disposition.

AL2R participera à cet événement en vous offrant les boissons pour petits et grands, et en fournissant gobelets et assiettes.

Au plaisir de vous y rencontrer !

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2 mai 2010 7 02 /05 /mai /2010 12:28

 

 

Le dernier grand chantier du domaine de la Ronce, la rénovation complète des halls et escaliers, s’est terminé fin 2009.

GECINA a engagé une réflexion approfondie pour transformer la résidence en éco-quartier, réflexion qui se fait avec consultation des locataires et de la mairie de Ville d’Avray. Elle devrait notamment répondre à de nombreux problèmes récurrents mais ne se limite pas aux seules questions d’économies d’énergie. L’association suivra avec attention toutes les décisions prises et fera ses remarques le moment venu.

Sans attendre le résultat de cette démarche de longue haleine, AL2R poursuivra son travail de veille permanente pour la réalisation des travaux devant être faits sans délai, notamment en ce qui concerne la sécurité (chemin le long du petit étang, coupoles d’extraction de fumées des Etangs) ou l’entretien indispensable (peintures du bâtiment D, voirie).

Nous avons besoin du soutien du plus grand nombre de locataires possible pour mieux transmettre vos souhaits et remarques auprès du bailleur. L’efficacité de notre association a été démontrée ces dernières années dans tous les domaines où nous sommes intervenus (analyse des charges locatives, travaux, entretien). A une période où les changements de résidents sont nombreux, nous comptons sur toutes les nouvelles adhésions.

Consultez régulièrement notre site www.al2r.fr et faites nous part de vos suggestions.

 

LE PRESIDENT DE AL2R

vous voulez réagir ? cliquez sur "écrire un commentaire" ci-dessous

 

 

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2 mai 2010 7 02 /05 /mai /2010 12:25

 

Assemblée Générale du 6 février 2010

 

L’assemblée générale de l’association s’est tenue le 6 février dernier à la maison des associations à Ville d’Avray.

 

Elle a réuni 39 cotisants, y compris l’ensemble des administrateurs.

Les sujets à l’ordre du jour portaient sur le rapport moral, le rapport financier, la cotisation 2010, l’élection d’un nouvel administrateur, les travaux 2009-2010, les charges locatives 2008 et le projet GECINA d’éco-quartier.

 

La cotisation annuelle de 2010 reste inchangée à 15 Eur par famille.

 

Avec la fin du grand chantier des dernières années (rénovation des halls des Cèdres et des Etangs) et la préparation du projet d’éco-quartier (voir ci-après), la campagne de nouveaux travaux a été limitée en 2009 : poursuite du programme d’élagage des arbres de la résidence, réfections partielles de la voirie, changement de lampadaires aux Cèdres ; certains projets initialement programmés sont reportés (création de locaux motos aux Cèdres, remise en état des peintures extérieures de bâtiment D, réfection du chemin le long du petit étang rue de la Ronce, changements des postes en verre et installation de grooms aux Cèdres, installation de coupoles d’extraction de fumées aux Etangs).

 

L’analyse des charges 2008 a été réalisée par l’association (travail régulier effectué depuis 1993) en 2009. L’apurement a été adressé aux locataires en février 2010. Des commentaires plus détaillés sont disponibles sur l’article spécifique.

 

Le projet GECINA d’éco-quartier a également été discuté. Ce programme étalé sur plusieurs années est conçu pour limiter l’empreinte écologique du domaine de la Ronce. Cette démarche ne se limite pas aux économies d’énergie (combustible, eau,..), mais elle inclut éventuellement la possibilité d’extension des constructions (sur les 122000 m² du domaine, 76000 sont construits, ce qui, selon le COS actuel, laisse une disponibilité supplémentaire de 11000 m² SHON (surface hors œuvre nette, soit le total de surface de plancher par étage après déduction de certaines surfaces) et/ou la rénovation de certains espaces (restructuration du centre commercial par exemple).

Dans le cadre de la démarche de consultation un questionnaire a été adressé aux locataires en décembre 2009. GECINA  est actuellement dans un processus d’analyse et de réflexion ; aucune décision n’a encore été prise.

Le conseil d’administration d’AL2R, a décidé de suivre l’évolution de cette démarche et fera part de ses remarques lorsqu’il s’agira d’examiner les décisions prises ; les membres de l’association seront tenus informés.

 

Après l’examen de l’ordre du jour, une discussion s’est librement engagée entre les participants. Différents problèmes récurrents ont été abordés : manque de places de parking et multiplication des stationnements sauvages souvent dangereux, certains travaux devraient être réalisés sans attendre les conclusions de l’étude éco-quartier car la sécurité est en jeu(chemin du petit étang), le chemin le long de la barrière du bas est trop étroit, certains espaces communs sont allumés en permanence faute de minuterie, les locaux de poubelles sont insalubres (situation d’autant plus gênante que la tendance est à la suppression progressive des vide-ordures), problème permanent d’accessibilité aux handicapés.

La réunion s’est terminée autour d’une collation.

 

Le Président.

 

 

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2 mai 2010 7 02 /05 /mai /2010 12:15

  

ANALYSE DES CHARGES 2008

  

L’apurement des charges 2008 a été effectué par GECINA en février 2010.

L’association AL2R en avait analysé les résultats fin 2009, comme elle le fait depuis 2003.

Le contrôle des factures et l’étude des charges ne fait pas apparaître d’anomalies, les quelques erreurs relevées ayant été corrigées.

Il est rappelé que la majorité des charges locatives est répartie entre les locataires selon les tantièmes affectés à chaque appartement, seule la consommation d’eau chaude sanitaire est calculée selon la consommation individuelle.

 

Pour les Etangs,

Charges générales, avant répartition de l’eau chaude sanitaire : 484 K€, soit + 2,3 % par rapport à 2007.

Ces charges (hors eau chaude individuelle) représentent une moyenne de 26,69 €/m².

Postes les plus importants :

  • Energie (35,6 % du total),
  • Gardiennage et nettoyage (20,4 %),
  • Entretien général (15,2 %)
  • Eau froide (17,1%).

Les augmentations les plus importantes concernent :

Eau froide (+10,3 %), énergie (+21,5 %) et Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (+ 4,8 %); elles sont partiellement compensées par la baisse de l’électricité (-11,4 %), des contrats et interventions d’entretien (-8,9 %) et des frais de personnel (-16,3 %).

Le poste énergie (chauffage, eau froide et chaude) est suivi avec une attention toute particulière par l’association; cependant, son évolution par rapport à 2007 est difficile à analyser car le mode de gestion a changé, mettant en œuvre des contrats de structure différente: en 2007, la gestion était assurée par un exploitant pendant 10 mois et directement par GECINA pendant 2 mois alors que le bailleur en a assuré la gestion directe pendant toute l’année 2008.

On constate une baisse du coût direct du combustible mais une hausse des coûts fixes (intéressement et abonnement au gaz), la combinaison des deux représentant une augmentation de 21,5 % (la rigueur de l’hiver a été calculée en augmentation de 7 %).

Le prix moyen de l’eau froide est de 3,54 €/m³ (+6,3 %), celui de l’eau chaude de 8,96 €/m³

(-1,4 %).

 

Pour les Cèdres,

Charges générales, avant répartition de l’eau chaude : 1 368 K€ (y compris les bureaux et commerces pour 14 K€) soit + 6 %.

Ces charges (hors eau chaude individuelle) représentent une moyenne de 28,28 €/m².

Postes les plus importants :

  • Energie (31 % du total),
  • Personnel (22,9 %),
  • Entretien général (14,9 %)
  • Eau froide (18,7 %).

Les augmentations les plus importantes concernent

Entretien des ascenseurs (+38,9 %), Energie (+18,5 %), Electricité (+8,8 %); par contre, les frais de personnel ont baissé de 7 %.

Dans le calcul de l’eau chaude facturée aux locataires, GECINA avait introduit une distorsion depuis la mise en place des relevés à distance des compteurs individuels ; en 2007 , la consommation individuelle facturée ne portait que sur 9 mois et demi (du 25 janvier au 6 novembre 2007) alors que celle de 2008 porte sur 14 mois et demi (6 novembre 2007 au 19 janvier 2009) ; comme les factures enregistrées en comptabilité concernent bien la production de l’année civile de 12 mois, l’écart (en plus ou en moins) reste dans le poste eau froide.

Ceci crée des variations importantes sur les décomptes individuels, même s’ils sont justifiés. A l’avenir, GECINA devrait effectuer ses relevés régulièrement tous les 12 mois.

Le prix moyen de l’eau froide est de 3,51 €/m³ (+6,5 %), celui de l’eau chaude de 8,45 €/m³ (+8,1 %).

En ce qui concerne l’entretien des ascenseurs, la forte augmentation enregistrée en 2008 correspond au changement des contrats : les nouveaux contrats ont été mis en place en novembre 2007 ce qui fait que le changement de cahier des charges a provoqué une hausse sur 2 mois en 2007 mais sur 12 mois en 2008 ; l’examen montre que maintenant, le coût de cette prestation est comparable entre les deux résidences.

   

Pour mémoire,

Les acomptes de charges avaient été revalorisés en 2008 sur la base d’un budget prévisionnel établi par GECINA.

Par rapport aux acomptes actuels :

  • les charges réelles des Etangs sont en baisse de 2,1 %,
  • les charges réelles des Cèdres sont en hausse de 4,2 %.

Les charges 2009 devraient être calculées d’ici fin 2010, ce qui permettra de ne plus avoir les décalages connus dans le passé.


Le Président

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17 mars 2009 2 17 /03 /mars /2009 21:29

 

L’analyse des charges 2007  a  été effectuée en 2008 pour conduire à un apurement en février 2009.

 

Les charges 2007 des Etangs avant répartition de l’eau chaude sont en hausse de 2 % par rapport à 2006. Les postes les plus importants sont l’énergie (30 % du total), le gardiennage et le nettoyage (27,5 % du total), l’entretien général (13,5 %), l’eau (15,9 % comprenant l’eau froide et l’eau chaude hors combustible).

Les charges locatives hors eau chaude sont  en hausse de 1,9 %.

Le poste combustible utilisé pour le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire  est en baisse significative de 15,5 % suite à l’installation des fenêtres, à un hiver moins rigoureux et à un changement d’exploitant depuis novembre 2007. Pour l’eau chaude, si l’eau froide est facturée sur la base de 3,33 €/m³ (+ 7,4%), le coût moyen de l’eau chaude revient à 9,089 €/m³ (+0,5%), moyenne entre 9,27 €/m³ en exploitation extérieure et 8,19 €/m³ en exploitation directe ; ce coût reste sensiblement supérieur à celui des Cèdres compte tenu des caractéristiques de l’installation (pas de système de récupération).

Les frais de gardiennage et nettoyage (salaires, charges sociales et prestataires) sont en augmentation de 10,9 % par rapport à l’année précédente ; cette augmentation importante est purement comptable (le contrat de prestations pour la sortie des poubelles le dimanche soir avait été surévalué depuis 2005, ce qui a entraîné une prise en charge par GECINA en 2006 de la partie surfacturée en 2005 et 2006) ; sur une base comparable, l’augmentation réelle de ce poste est limitée à 3,6 %.

Les charges d’électricité ont augmenté de 11,1 % (hausse de 27 % pour le chauffage et de 21 % pour l’éclairage ; baisse de 41 % pour les ascenseurs) ; ces variations n’ont pas d’explication

Les charges hors eau chaude représentent 25,74 €/m² (contre 25,25 €/m² en 2006,  26,10 €/m² en 2005 et 24,72 €/m² en 2004).

 

Les charges 2007 des Cèdres avant répartition de l’eau chaude et avec les commerces sont en hausse de 3,8 % par rapport à 2006. Si l’on exclut les dépenses individuelles de chauffage et les commerces, les charges locatives réparties par tantième sont en hausse de 9,8 %. Si l’on corrige l’impact du calcul de l’eau chaude (voir ci-après), l’augmentation réelle est de 3,3 %.

Les postes les plus importants sont le chauffage (27,7 % du total), le gardiennage et nettoyage (26,1 %), l’entretien (14,8 %) et l’eau (19 %).

Le poste chauffage (qui comprend le chauffage proprement dit ainsi que le réchauffement de l’eau froide) est pratiquement inchangé. Cependant, du fait du changement de méthode de relevé de l’eau chaude (depuis les télé-relevés), la consommation d’eau chaude facturée aux locataires représente celle de 9 mois et demi en 2007 contre 14 mois et demi en 2006 ; la consommation d’énergie des charges générales se trouve donc arithmétiquement sous-évaluée alors qu’elle était sur-évaluée en 2006.

Les dépenses de gardiennage et nettoyage (salaires GECINA et prestataires) ont augmenté de 1,9 %, la baisse de frais du personnel GECINA étant compensée par la hausse des prestataires extérieurs.

Les frais d’électricité (utilisée pour le chauffage, les ascenseurs, l’éclairage) sont pratiquement inchangés. L’analyse par poste est rendue difficile depuis l’installation des VMC. Un audit a été réalisé par GECINA pour évaluer la part des VMC, travail qui n’a pas donné de résultat clair.

Les dépenses d’entretien (hors contrats d’entretien du chauffage et de l’eau) sont en augmentation de 6,4 % en raison d’une part de l’augmentation des ascenseurs (+18,4 %) du fait du changement de définition des prestations, d’autre part de la mise en place systématique de contrats d’entretien pour les barrières et portes de garages.

A titre indicatif, le total net des charges locatives hors eau chaude des Cèdres représente 28,79 €/m² (contre 26,22 €/m² en 2006, 26,33 €/m² en 2005 et 24,41 €/m² en 2004. La comparaison 2006-2007 est biaisée par la distorsion comptable du calcul de l’eau chaude refacturée.

Le Président

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