ANALYSE DES CHARGES 2008
L’apurement des charges 2008 a été effectué par GECINA en février 2010.
L’association AL2R en avait analysé les résultats fin 2009, comme elle le fait depuis 2003.
Le contrôle des factures et l’étude des charges ne fait pas apparaître d’anomalies, les quelques erreurs relevées ayant été corrigées.
Il est rappelé que la majorité des charges locatives est répartie entre les locataires selon les tantièmes affectés à chaque appartement, seule la consommation d’eau chaude sanitaire est calculée selon la consommation individuelle.
Pour les Etangs,
Charges générales, avant répartition de l’eau chaude sanitaire : 484 K€, soit + 2,3 % par rapport à 2007.
Ces charges (hors eau chaude individuelle) représentent une moyenne de 26,69 €/m².
Postes les plus importants :
- Energie (35,6 % du total),
- Gardiennage et nettoyage (20,4 %),
- Entretien général (15,2 %)
- Eau froide (17,1%).
Les augmentations les plus importantes concernent :
Eau froide (+10,3 %), énergie (+21,5 %) et Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (+ 4,8 %); elles sont partiellement compensées par la baisse de l’électricité (-11,4 %), des contrats et interventions d’entretien (-8,9 %) et des frais de personnel (-16,3 %).
Le poste énergie (chauffage, eau froide et chaude) est suivi avec une attention toute particulière par l’association; cependant, son évolution par rapport à 2007 est difficile à analyser car le mode de gestion a changé, mettant en œuvre des contrats de structure différente: en 2007, la gestion était assurée par un exploitant pendant 10 mois et directement par GECINA pendant 2 mois alors que le bailleur en a assuré la gestion directe pendant toute l’année 2008.
On constate une baisse du coût direct du combustible mais une hausse des coûts fixes (intéressement et abonnement au gaz), la combinaison des deux représentant une augmentation de 21,5 % (la rigueur de l’hiver a été calculée en augmentation de 7 %).
Le prix moyen de l’eau froide est de 3,54 €/m³ (+6,3 %), celui de l’eau chaude de 8,96 €/m³
(-1,4 %).
Pour les Cèdres,
Charges générales, avant répartition de l’eau chaude : 1 368 K€ (y compris les bureaux et commerces pour 14 K€) soit + 6 %.
Ces charges (hors eau chaude individuelle) représentent une moyenne de 28,28 €/m².
Postes les plus importants :
- Energie (31 % du total),
- Personnel (22,9 %),
- Entretien général (14,9 %)
- Eau froide (18,7 %).
Les augmentations les plus importantes concernent
Entretien des ascenseurs (+38,9 %), Energie (+18,5 %), Electricité (+8,8 %); par contre, les frais de personnel ont baissé de 7 %.
Dans le calcul de l’eau chaude facturée aux locataires, GECINA avait introduit une distorsion depuis la mise en place des relevés à distance des compteurs individuels ; en 2007 , la consommation individuelle facturée ne portait que sur 9 mois et demi (du 25 janvier au 6 novembre 2007) alors que celle de 2008 porte sur 14 mois et demi (6 novembre 2007 au 19 janvier 2009) ; comme les factures enregistrées en comptabilité concernent bien la production de l’année civile de 12 mois, l’écart (en plus ou en moins) reste dans le poste eau froide.
Ceci crée des variations importantes sur les décomptes individuels, même s’ils sont justifiés. A l’avenir, GECINA devrait effectuer ses relevés régulièrement tous les 12 mois.
Le prix moyen de l’eau froide est de 3,51 €/m³ (+6,5 %), celui de l’eau chaude de 8,45 €/m³ (+8,1 %).
En ce qui concerne l’entretien des ascenseurs, la forte augmentation enregistrée en 2008 correspond au changement des contrats : les nouveaux contrats ont été mis en place en novembre 2007 ce qui fait que le changement de cahier des charges a provoqué une hausse sur 2 mois en 2007 mais sur 12 mois en 2008 ; l’examen montre que maintenant, le coût de cette prestation est comparable entre les deux résidences.
Pour mémoire,
Les acomptes de charges avaient été revalorisés en 2008 sur la base d’un budget prévisionnel établi par GECINA.
Par rapport aux acomptes actuels :
- les charges réelles des Etangs sont en baisse de 2,1 %,
- les charges réelles des Cèdres sont en hausse de 4,2 %.
Les charges 2009 devraient être calculées d’ici fin 2010, ce qui permettra de ne plus avoir les décalages connus dans le passé.
Le Président
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